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越來(lái)越多的人成為有車(chē)族，使得商品房的車(chē)位炙手可熱，在車(chē)位的問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主經(jīng)常發(fā)生矛盾，有車(chē)的業(yè)主愿意買(mǎi)車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，但是開(kāi)發(fā)商卻只愿意出租，或出賣(mài)使用權(quán)。記者發(fā)現(xiàn)多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)以每月不低于400元的價(jià)格出租車(chē)位，或者以7萬(wàn)元以上的價(jià)格出賣(mài)使用權(quán)。而目前法律對(duì)車(chē)位的所屬權(quán)問(wèn)題尚無(wú)明確規(guī)定。
問(wèn)題一
車(chē)位使用權(quán)歸誰(shuí)所有？
北京市丹寧律師事務(wù)所的劉建鋒律師認(rèn)為，由于我國(guó)土地國(guó)有化的性質(zhì)，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬界定上，土地使用權(quán)和地上物所有權(quán)是分離的。
目前我國(guó)法律中，就住宅區(qū)域內(nèi)的綠地、通道等公共設(shè)施的土地使用權(quán)歸誰(shuí)所有，沒(méi)有明確的規(guī)定。劉律師認(rèn)為，界定這一權(quán)屬應(yīng)該依據(jù)誰(shuí)承擔(dān)了該土地的土地出讓金，但我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)商品房?jī)r(jià)格究竟如何構(gòu)成沒(méi)有明確的規(guī)定，所以購(gòu)房人很難了解，自己支付的房款中究竟有多少是用于支付土地出讓金。這也導(dǎo)致了車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題上的爭(zhēng)議。
問(wèn)題二
租金與車(chē)管費(fèi)是否應(yīng)區(qū)分？
很多業(yè)主認(rèn)為，停車(chē)位使用的是全體業(yè)主的土地，所以收取的停車(chē)費(fèi)應(yīng)包括兩部分，一是土地租金收入，該收入應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有；另一部分為車(chē)輛看管費(fèi)用，該費(fèi)用歸作為看管人的開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司所有。但是目前由于車(chē)位的權(quán)屬不清，此部分收入完全為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司所有。
劉律師表示，我國(guó)法律并沒(méi)有明確禁止租賃行為在租金之外收取管理費(fèi)用。但是，車(chē)位作為特殊意義上的不動(dòng)產(chǎn)，其管理收費(fèi)受到政府相關(guān)部門(mén)的特別約束，沒(méi)有政府物價(jià)部門(mén)的審核許可，物業(yè)管理部門(mén)不得擅自或超出法定的收費(fèi)幅度任意收取。其租賃合同應(yīng)當(dāng)向政府房地產(chǎn)管理部門(mén)備案登記。
問(wèn)題三
買(mǎi)賣(mài)使用權(quán)超期怎么辦？
一些小區(qū)向業(yè)主出賣(mài)的是車(chē)位的使用權(quán)，售價(jià)通常在7萬(wàn)元以上。車(chē)位使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)質(zhì)上是車(chē)位租賃合同，而依據(jù)我國(guó)合同法，租賃合同期限不得超過(guò)20年，如果超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。
所以，如果居民購(gòu)買(mǎi)了車(chē)位的使用權(quán)，那么在合同失效后，車(chē)位將重新歸開(kāi)發(fā)商所有，這就為業(yè)主更換物業(yè)公司埋下了隱患。由于是住宅內(nèi)的車(chē)位，車(chē)位產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商或早期的物業(yè)公司，開(kāi)發(fā)商或其物業(yè)就會(huì)以此限制業(yè)主委員會(huì)更換物業(yè)公司。
劉律師表示，車(chē)位問(wèn)題的癥結(jié)，就在于我國(guó)土地制度的特殊性和物權(quán)立法方面的滯后。應(yīng)該實(shí)施車(chē)位產(chǎn)權(quán)證制度，從立法上明確，在出售商品房時(shí)，應(yīng)將與住宅開(kāi)發(fā)配套、且不可分離的車(chē)位出售給購(gòu)房人，除非購(gòu)房人放棄權(quán)利。
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